Kojamo vender tilbage til vækst med en gigantisk handel på 900 MEUR

Automatisk oversættelse: Oprindeligt udgivet på finsk 11.2.2026, 08.01 GMT. Giv feedback her.

Kojamo vender tilbage til vækst efter vanskelige år ved at erhverve en boligportefølje på 900 MEUR fra Varma, hvilket er den største handel set på boligmarkedet i lang tid. Transaktionens nettoudbytte er cirka 4,9 %, men for at opnå dette udbytteniveau kræves en stigning i udlejningsgraden fra 83 % til 96 %, hvilket ikke er en nem opgave på et fortsat meget vanskeligt udlejningsmarked. Vi mener, at det professionelle boligtransaktionsmarked nu er vågnet op i løbet af det seneste år. Handlen, der finansieres med en aktieemission og gæld, fokuserer næsten udelukkende på vækstcentre og afspejler en bredere tendens, hvor pensionsselskaber reducerer deres direkte ejendomsbesiddelser.

Kojamo vender tilbage til vækst

Kojamo køber 60 boligejendomme fra Varma, der omfatter i alt 4.761 lejligheder. Den gældfri købspris er cirka 900 MEUR. 98 % af porteføljens ejendomme er beliggende i hovedstadsområderne Helsinki, Tampere og Turku. Sidste år solgte Kojamo en større boligportefølje i kommuner uden for væksttrekanten, og denne handel afspejler selskabets strategi om at fokusere på Finlands væksttrekant. Kojamo estimerer en stabiliseret nettoafkast på 4,9 % for porteføljen. Dette forudsætter en stigning i den nuværende belægningsgrad på 83 % til niveauet for Kojamos øvrige portefølje (Q4: 96,3 %), hvilket ville betyde en betydelig forbedring. Lejemarkedet i hovedstadsregionen har stadig et stort overudbud, selvom Kojamo selv har formået at øge sine udlejningsgrader markant, så opgaven bliver ikke let. Kojamo offentliggjorde i dag også en ny strategi og finansielle mål i forbindelse med Q4-rapporten, hvor selskabet sigter mod at vende tilbage til vækst i strategiperioden 2026-2028.

Kojamo finansierer handlen med en kombination af nye aktier og gæld. Kojamo udsteder nye aktier til Varma til en værdi af cirka 291 MEUR til en aktiekurs på 11,809 EUR, hvilket svarer til en klar præmie på 23 % i forhold til den gennemsnitlige kurs over ti dage. I forhold til selskabets egenkapital svarer kursniveauet til et 0,80x P/B-niveau og et 0,63x P/EPRA NTA-niveau. Den resterende del af handlen finansieres af selskabet med en midlertidig virksomhedsovertagelsesfinansiering på 600 MEUR, som senere skal erstattes af gæld fra kapitalmarkederne. Der er tale om et senior, usikret lån med en løbetid på 12 måneder, som optages fra Goldman Sachs og SEB.

Pensionsselskaber vil sandsynligvis fortsat være på salgssiden

Transaktionen er en fortsættelse af en igangværende tendens, hvor flere finske pensionsselskaber på grund af den kommende pensionsreform reducerer deres direkte ejendomsbesiddelser og bevæger sig mod indirekte investeringsmodeller samt flytter deres vægt til andre aktivklasser. Varma warrants handlen med den kommende pensionsreform og finder Kojamos aktieejerskab en mere effektiv måde at opnå eksponering mod boligmarkedet. For nylig solgte Ilmarinen en boligportefølje til Storebrand for knap 200 MEUR.

Finlands professionelle boligmarked er vågnet op

Handlen er klart den største porteføljehandel set på det finske boligmarked i de seneste år, og vi mener, at boligtransaktionsmarkedet nu er vågnet op i løbet af det seneste år. Handlen sætter også et godt referencepunkt for prissætningen af store boligporteføljer, selvom den direkte sammenlignelighed svækkes af, at opnåelsen af en nettoafkast på 4,9 % kræver en meget stærk stigning i udlejningsgraderne.

Vi må stadig vente på, at nybyggeriet af lejeboliger vågner op

Fra et nybyggerimarkedsperspektiv for fritfinansierede lejeboliger er transaktionen efter vores mening todelt. Selvom den viser tro på efterspørgslen, betyder en stor aktør som Kojamos fokus på at købe eksisterende boliger og forbedre deres belægningsgrad, at selskabet næppe vil foretage betydelige investeringer i nybyggeri i de kommende år. Kapitalen kanaliseres nu til færdige bygninger i stedet for nybyggeri, hvilket sandsynligvis vil fortsætte i de kommende år på grund af høje byggepriser, svag udvikling i huslejerne og et fortsat tydeligt overudbud af lejeboliger. Desuden er de tidligere vigtige investorer på nybyggerimarkedet, dvs. pensionsselskaber og boligfonde, snarere på salgssiden.