Cityvarasto blev børsnoteret i slutningen af sidste år til en noteringskurs på 16 euro, og aktien handles i øjeblikket til cirka 13 euro. Lad os tale om Cityvarasto som en investeringscase i denne video. Vi har lanceret en ny omfattende analyse, en 60-siders rapport om Cityvarasto som investeringscase. Vi vil gennemgå selskabets forretningsmodel, fremtidige drivkræfter og hvorfor Cityvarasto er et køb. Husk at give videoen et like på dette tidspunkt. Kommentér også nedenfor i videoen, hvad du mener om Cityvarasto som investeringscase? Hej, Frans.

Hej, hej. Mange gode billeder der, selvom det er en lang rapport.

Ja, yderst stilfulde billeder. Jeg kan lægge screenshots ind her i videoen fra den rapport. Gå endelig ind og læs den, den kan frit læses på Inderes.fi. Lad os så gå over til sagen. Nå, hvad for et selskab er Cityvarasto som investeringscase?

Altså, nå. Cityvarasto er Finlands største udbyder af minimagasiner og har i praksis været pioner på dette område. Målt med praktisk talt alle målestokke har selskabet en markedsandel på cirka 30 procent i Finland. Selve branchen er stadig forholdsvis ny i Finland på den måde, at jeg vil påstå, at det er de færreste af dine bekendte, der for eksempel bruger et minimagasin, og det har været et klart vækstområde nu i rigtig lang tid, og jeg forventer, at det fortsat vil være det for Cityvarasto fremover. Nå, hvis man ser på de seneste ti år, hvor selskabet har haft en lidt større størrelse, så er selskabet altså vokset med 20 % om året. Altså i et helt vildt tempo. Ved at investere og også i nogen grad gennem virksomhedsovertagelser har selskabets vækst været meget, meget rentabel, måske på alle måder. Jeg vil sige, at udviklingen har været rigtig god, og når man selv ser denne omsætningsgraf og det faktum, at den administrerende direktør stadig ejer 50 procent af selskabet i en så kapitalkrævende forretning, fanger det i det mindste straks min opmærksomhed.

Og han er også selskabets grundlægger.

Det er han. Det er han stadig i selskabet. Eller ja, han er også selskabets grundlægger. Lige præcis. Og hvis man skal ridse lagerstrategien helt op, er ideen at købe ejendomme, der befinder sig i slutningen af deres livscyklus. Så disse. Disse har for eksempel erhvervslejere i forvejen. Derefter udlejes disse til de eksisterende lejere som erhvervslokaler, og så konverteres de gradvist i takt med efterspørgslen til minimagasiner. Og hvis man tager en sammenligning, er huslejen i disse erhvervslokaler cirka 10 € pr. kvadratmeter og i minimagasinerne over 25 €. 4.

Altså er den markant højere. Der er jo et upside i dette minimagasin versus almindelige erhvervslokaler.

Nå, det er netop sådan.

Og så kan man igen købe disse til en moderat lav pris, og særligt nu i de senere år i denne svage ejendomsmarkedscyklus har der helt sikkert været rigtig billige ejendomme til salg, og Cityvarastos EBITDA-afkast. Afkastet af denne investering har været 15 procent i disse faste ejendomme, hvilket naturligvis er rigtig godt i ejendomsbranchen.

Ja, så giver det vel mening at hælde penge derin. En ting, jeg er interesseret i at vide, er, om Cityvarasto er et ejendomsselskab, eller er det et serviceselskab? Når jeg betragter Cityvarasto som selskab på denne måde, kan jeg ikke rigtig finde ud af det. Hører dette til ejendomme eller til serviceselskabet, så hvordan vil du beskrive dette lager?

Altså, hvis man først tager udgangspunkt i det, der allerede er nævnt, udgør dette 30 procent af Cityvarastos omsætning. Der er disse associerede tjenester, det vil sige udlejning af varebiler og flytteforretning, som naturligvis er serviceforretning. Det giver måske et bedre indtryk igen. Hvis vi ser på EBIT-niveauet, står ejendomsforretningen for 90 procent af EBIT og disse associerede tjenester for 10 procent. Så disse. Ejendomsforretningen er naturligvis alt afgørende for Cityvarastos investeringscase. Men samtidig er minimagasinforretningen i meget høj grad også en forbrugerforretning. Og det er en serviceforretning. Det er bestemt ejendomsforretning, men man kan næsten lige så godt sige, at det er forbrugerforretning, og netop her er brandet og forbrugerforståelsen alt afgørende.

Vil du uddybe denne forretningslogik lidt? Altså de har Cityvarasto, som alle eller mange kender. Det er de der minimagasiner. Men så er der disse pakuovelle.com og disse flyttetjenester, så hvordan passer disse andre tjenester egentlig ind i Cityvarastos kerneforretning?

Ja, det er et godt spørgsmål, og den strategiske rolle for disse associerede tjenester, det vil sige varebiler og flytteforretning, er netop at kanalisere kunder ind til disse minimagasiner.

Altså at man fodrer kunder til dem på den måde, at du lejer en varebil, og så tænker du, at hej, du lejer en varebil nu, du skal flytte, så snup et midlertidigt Cityvarasto-minimagasin med i købet.

Ja, præcis. Og når man er ved at flytte, har man ret ofte brug for netop det. Ikke. Lagerets største kundegruppe er også privatpersoners flytninger. Og når man så flytter i byen, har man ret ofte brug for et minimagasin eller en varebil eller et flyttefirma. Man har brug for et minimagasin eller en varebil eller et flyttefirma. Disse er således meget synergiske, og i 2024 brugte over en fjerdedel eller en fjerdedel af Cityvarastos kunder mere end én af deres koncernservices. Men forskellen på disse er måske også, at de associerede tjenester er meget transaktionsbaserede, hvorimod kontrakterne for minimagasinerne naturligvis også er korte. Men der er også en stor del af kunderne, som har et minimagasin i rigtig lang tid, så det bliver en naturlig del af deres liv. Og det kan jo ofte ikke betale sig at flytte til en større bolig bare for at få mere opbevaringsplads. Netop i det tilfælde. Et minimagasin er meget ofte en fornuftig mulighed, når man flytter i byen, og deres gennemsnitlige lejelængde er i øjeblikket 20,7 måneder.

Nå okay, det er så lang tid.

Hvilket betyder, at der er mange rigtig, rigtig lange lejekontrakter. Men samtidig er der også rigtig mange af disse korte lejekontrakter, som når man for eksempel i forbindelse med en flytning bringer sine ting derhen i en måned eller to og derefter flytter dem ind i et nyt hjem.

Ja, vi kunne måske næste gang gennemgå generelle trends, der påvirker denne minimagasinforretning. Helt sikkert en af de tydeligste trends, som helt sikkert falder alle ind først, er urbanisering. Altså folk har det med at flytte her til væksttrianglen, når vi taler om hovedstadsregionen, Tampere, Turku, hvor Cityvarasto også har. Efter min opfattelse er størstedelen af forretningerne her, boligerne er dyrere her, boligerne er mindre, så det er ikke sikkert, at alle har et parcelhus, hvor man kan opbevare det gamle skrammel, så dette er helt sikkert en stor trend i denne sammenhæng.

Ja, ja, dette er en af de klareste og vil sandsynligvis fortsætte. Og netop urbanisering. Befolkningens aldring hænger også sammen med dette på sin vis, idet ældre mennesker flytter fra parcelhuse til mindre boliger, etageejendomme, og så er opbevaringsforholdene dér derefter. De er naturligvis på et helt andet niveau end i et parcelhus. Så synes jeg også, at overfloden af ting, som folk bestiller over hovedet på dem, er en faktor. Nå nu, ved det ikke.

Og enhver kender sikkert personer i sin omgangskreds, som bare samler på det her skrammel, og det bliver tilsvarende aldrig smidt ud. Vareoverfloden er enorm, og den fortsætter. Man kan se historier om det i medierne, at folk bestiller varer mere end nogensinde før. Der er flere af dem i hjemmene. Der er ting fra gulv til loft hos rigtig mange mennesker. Mange, der ser disse videoer, kender måske nogen i deres omgangskreds, som har rigtig mange ting. Cityvarasto fungerer helt sikkert for denne type kunder.

Al, at for denne type – men måske også generelt på en retning mod en trend – så er mængden af varer snarere steget end faldet, og folk samler på flere ting. Og nu er der eksempelvis også opstået rigtig meget cirkulær økonomi. Hovedsageligt fordi alle bare har så mange ting, og man prøver at genbruge dem, men alligevel. I gennemsnit er folk ret dårlige til at skille sig af med ting, og det desværre. Det ser bare ud til, at mængden af varer bare vokser og vokser, og husstandenes størrelser er blevet mindre, hvilket også understøtter miniboxe, og folk lader også til at blive skilt hyppigere. Og her er der nogle meget naturlige drivkræfter, som sandsynligvis vil fortsætte i ganske lang tid endnu.

Ja, det er drivkræfterne for Cityvarasto. Når en investor så er interesseret i Cityvarasto som investeringscase, hvad er de vigtigste nøgletal, som en investor bør se på? Er det noget i retning af dette miniboxareal, frem for alt det, der rapporteres pr. kvartal, altså hvor meget miniboxareal de har pr. kvartal. Er dette det vigtigste enkelte nøgletal, eller?

Nå ja, det vil jeg sige, det er det vigtigste nøgletal, hvilket er vigtigt for investorer, at selskabet er i stand til at vækste dette rentabelt. Og det er klart, at det ikke er en god ting, hvis dette miniboxareal udelukkende udvides på bekostning af udlejningsgrader eller huslejer. Disse er naturligvis også meget vigtige målestokke, men det er de tre vigtigste. Hvorfra dannes investorens resultat så i sidste ende? Men det er måske værd at bemærke her netop, hvad. Der er ikke nogen korrigerende mangler i øjeblikket. Cirka halvdelen af Cityvarastos ejendomsportefølje er disse erhvervslokaler, som det er hensigten gradvist at tilpasse og konvertere. Og her er størstedelen til miniboxe inden for de næste 5-10 år.

Naturlig upside i forholdet leje pr. kvadratmeter. Hvis dette forholdstal er cirka 150 procent højere i miniboxe end i erhvervslokaler, så er der en betydelig upside i det.

Grænsen er zweieinhalb gange. Ja, netop dette lejeforhold. Det er det. Det er et potentiale, der ligger lige her. Og efterspørgslen skal jo så vokse derefter, for at det giver mening at konvertere.

Men, men. Nu som vi talte om for lidt siden, at det er meget naturligt, at denne efterspørgsel kommer igennem, når man tænker på denne overflod af ting, og der er flere enmands-husstande nu til dags, og denne flytning til væksttrekanterne og så videre. Det er klare drivkræfter her.

Jamen jo, der er ganske klare drivkræfter her. Og man kan netop se, at vækstmulighederne er gode, og i hvert fald på nuværende tidspunkt er konkurrencesituationen i Finland ikke specielt stram, for eksempel Storbritannien, som er det mest udviklede miniboxmarked i Europa, hvor minibox pr. indbygger er fem gange så stort sammenlignet med Finland, og det er det største på europæisk plan. USA er naturligvis på et helt andet niveau, hvor det er 15 gange så stort. Selvom boligerne derovre i gennemsnit er meget større, så er der rigeligt med ting. Men præcis, det potentiale er der. Men så igen konkurrencesituationen. Hvis en eller anden aktør kom ind her og udvidede ekstremt aggressivt, så kunne det ændre denne situation. Men det har man dog ikke set noget til, i hvert fald ikke indtil videre. Og måske ikke hvem som helst. Mange tænker sikkert, at hvem som helst kan starte sådan en minibox, men på samme tid er der her nogle ret klare af afgørende faktorer. Og kapitalkravene er naturligvis tydelige. Det er en skillelinje, som forhindrer nye aktører. Men skalaen og brandet gør, at man kan tilpasse sin prissættelse og eksempelvis også konkurrere på prisen mod nye aktører. Og ja, der er ganske klare fordele ved det. Når man så rent faktisk har et stærkt brand og en stor portefølje, og Cityvarasto allerede har sikret sig eksempelvis de vigtige områder i de finske byer ret godt. Så er deres konkurrenceevne rigtig, rigtig stærk over for hvem som helst.

Og beliggenheden har sikkert også en vis indvirkning på, at Cityvarasto eller miniboxen ligger ved trafikknudepunkter. I hvert fald når man kører rundt derbil, har man bemærket, at Cityvarasto har disse depoter på ret centrale placeringer.

Ja, det er en enkelt. Den vigtigste faktor er beliggenheden, så hvis du har dine ting der, som du rent faktisk også ønsker at bruge, jo tættere på det er, jo bedre er det.

Ja, så det er et voksende marked. Folk flytter til vækstcentre. Der er flere husstande. Og alle disse ting bidrager til, at markedet vokser. Og når man sammenligner med andre lande, så er disse miniboxe meget mere almindelige der end i Finland. Jeg læste et sted, at f.eks. I Sverige er der cirka 50 procent flere af disse pr. indbygger i hele Norden.

I Sverige cirka 30 %. Men ja, man har måske også bemærket, at i nogle store europeiske lande er der færre miniboxe pr. indbygger end i Finland.

Der bliver opbevaret færre ting.

Ja, i hvert fald indtil videre. Ja, men måske ikke væk endnu. Sverige er allerede en ret tydelig sammenligningsgrundlag. Og igen forventes markedet i disse lande også at fortsætte med at vokse. Storbritannien er måske det eneste decideret modne marked i Europa. Og der har det netop været sværere for branchen i de senere år.

Ja. Lad os så tage denne spekulationshat på, så opererer Cityvarasto i denne minibox-forretning så vidt jeg ved udelukkende i Finland, men denne Pakuovi havde tilsyneladende nogle svenske sager i gang.

I øjeblikket er man i gang med at pilotere udvidelsen til Sverige. Ja.

Hvor realistisk vurderer du det, at Cityvarasto ville udvide til for eksempel Sverige hvad angår miniboxe? De har jo en del krudt i balancen, som de ville kunne bruge.

Ja, ja. Cityvarasto står godt med balancen, og deres tanke er at investere, ligesom de har gjort de seneste år. 10 millioner euro om året. Og vi kan se, at de har det ganske godt, når deres netto rentebærende gæld i forhold til driftsværdierne er 20 procent. Og når målet er, at den er under 35 procent. Og dette i sig selv er et relativt lavt mål i ejendomsbranchen, og selskabets forretning genererer et godt pengestrøm, det vil sige, at en styrkelse af deres størrelse med denne børsnotering oveni. Vi vurderer, at det er et selskab, der i øjeblikket er ganske finansieringsdygtigt, og der er sandelig rigeligt med krudt til dem.

Krudt er der i sandhed nok af. Også Cityvarastos markedsværdi er cirka hundrede millioner, hvis man regner det med. Ifølge den omfattende rapport kunne Cityvarasto have omkring 100 millioner euro at investere i de kommende år, når man tager gældshandlen og forretningens vækst i betragtning.

Ja, det kan fortolkes forskelligt.

På sigt, men det er en stor skala.

Altså præcis, at når man så tager højde for disse dynamiske effekter, hvis selskabets forretning fortsætter nogenlunde på samme måde som hidtil, så er investeringsmuligheden bestemt rigtig stor. Men som svar på internationalisering, så vurderer selskabet selv i øjeblikket, at der er så meget plads til at voksne i Finland, at det ikke er relevant på nuværende tidspunkt, men måske i 2030'erne kunne det være det, hvis de vurderer, at de har værdi i at kunne bringe dette koncept til et andet land. Men her er det så igen værd at bemærke, at netop udvidelsen ikke er nem. At man kan ikke bare kopiere den fra det ene land til det andet. Selvom disse effekter eller disse netværkseffekter, som den eksisterende forretning og skala allerede har, er ganske tydelige, så bliver det ikke nemt.

Hvis man begynder at udvide denne lagerforretning, men så på den anden side varebilsforretningen, så kan man jo køre bilerne til Sverige, og hvis forretningen så ikke fungerer, så kører man bilerne tilbage til Finland. Det er så til gengæld rigtig, rigtig nemt. Hvis man tænker på en hvilken som helst forretning, så piloterer man internationalt, og det er faktisk i øvrigt en god observation, som måske ofte bliver overset lidt i denne Cityvarasto-forretning. Der er jo naturligvis denne varebilsforretning, og det har faktisk været en rigtig god forretning for dem. Og de er Finlands førende udlejer af varebiler. Dette pakuovelle.com, og faktisk siden 2022 har de mere end tredoblet deres varebilskapacitet og i den forbindelse også mere end tredoblet omsætningen og dermed resultaterne. Det har faktisk været en rigtig, rigtig god forretning for dem.

Ja, man ser jo hele tiden de der varebiler i byen.

Ja, ja, og.

Der stod altid Cityvarasto bagpå.

Ja ja, lige præcis. Og det er en af de vigtigste synergier, nemlig denne gratis reklameplads, og det endda med en rigtig god placering. Jeg har svært ved ikke at se mindst én varebil i løbet af dagen, når jeg tager på arbejde og kører hjem igen.

Du er også så eksponeret for dette Cityvarasto, når du scroller igennem det.

Også det. Ja, men der er altså også mange af dem.

Og Cityvarasto har jo helt klart muligheder for at udvide i Finland. Som du også sagde, så udsender de hele tiden meddelelser om, at de har konverteret et eller andet erhvervsareal til minilager eller udvidet til en ny by. Var Kokkola nu et knapt års tid? Kangasala var også et af de steder, man er ekspanderet til på den måde, så der er åbenbart rigeligt med plads til vækst, og da markedet vokser kraftigt, kan man sagtens poste penge i det. Med en investering der giver et afkast (yield) på 15 procent, så by all means, er det bare med at fortsætte på samme måde.

Ja, ja, sådan er det jo naturligvis. Ja, eller rettere sagt, hvis man ser på den tidlige historie, så kan man sige det. Man kan næsten sige, at det er tegnet med en lineal, altså 10 år med 20 procents vækst, hvilket jo er en helt vild præstation. Og herfra og frem kan det ikke være så nemt, at man bare kan tegne det med en lineal. Dette vil blive mere ujævnt, men omvendt vurderer jeg, at de langsigtet forventninger til omsætningsvæksten er gode, selvom de vil svinge lidt, da der jo kan dukke en ny aktør op, hvorefter Cityvarasto måske udvider aggressivt i et eller andet område. Og så stiger disse udlejningsgrader gradvist år for år. Det interessante ved disse minilagre er, at jo ældre et objekt rent faktisk er, jo bedre rentabilitet opnår Cityvarasto i gennemsnit, næsten hver gang fra lager til lager, selvom det måske på den korte bane også rejser en række risici.

Måske især med henblik på aktiekursens kortsigtet udvikling, da vi ser, at der er en risiko for en mindre nedjustering for Cityvarasto, idet vores justerede EBITDA-estimat ligger helt i bund af forventningerne, og derudover kan vi se, at det nuværende sentiment i ejendomssektoren er. Det er sandelig meget svagt, og nu frygter man meget, hvor renten er på vej hen, og det der faktisk har trukket ned og tynget Cityvarastos aktiekurs, som stadig ligger cirka 20 procent under udbudskursen ved børsnoteringen, er salget fra den ene storaktionær, den norske investor Fastighets AB, som trak sig ud af selskabet. For en måned siden til en kurs på 13,75 pr. aktie, så det vil også blive hængende her. Indsidere købte mange aktier, og mange institutionelle ejere, hvoraf der er omkring tyve på Cityvarastos liste, købte også aktier her. Men der er også sådan nogle kortsigtet negative aktiedrivere her.

Vi tog Cityvarasto under dækning med en Køb-anbefaling og et kursmål på 17 euro. Aktien ligger i øjeblikket på cirka 13 euro, så hvorfor købe Cityvarasto?

Den vigtigste årsag er, at Cityvarasto efter min mening er en god forretning på sigt. Men så har vi igen analyseret det nuværende værdiansættelsesniveau fra mange forskellige synsvinkler, og efter min mening er den billig indtjeningsmæssigt og billig i forhold til sammenlignelige selskaber. Den er billig i forhold til selskabets vækstforventninger og indtjeningsvækst. Risikoniveauet er generelt ret moderat efter min mening. Ejendomssektoren er pt. meget presset i bund. Konkurrenternes værdiansættelser ligger på 10-års lavpunkter, og så kan vi se, at her også. Hvis aktiekursen bare fortsætter med at glide nedad, er selskabet bestemt også parat til selv at foretage aktietilbagekøb. Det vil sige, at de for eksempel netop har startet et mindre aktietilbagekøbsprogram, og vi vurderer også, at selskabet er et potentielt opkøbsemne.

Hvorfor er det her et potentielt opkøbsemne?

Jo, netop på grund af sådan nogle ting.

Er der blevet foretaget mange virksomhedsovertagelser i denne bransje, ser man børsnoterede selskaber? Så meget at der er blevet foretaget mange opkøb. Er sådan nogle børsnoterede selskaber, større enheder, blevet handlet på det seneste?

Ja, det er de. Faktisk ja, og netop. Der er blevet handlet meget i sektoren i Europa, og amerikanske aktører har også opkøbt ejerandele i nogle af de helt store europæiske selskaber og er også ekspanderet til Europa. For eksempel blev Self Storage Group, som var et norsk selskab og tidligere også børsnoteret, købt ud af børsen for blot et par år siden, og har der fundet tre handler sted på børsen i Europa, og på nuværende tidspunkt har vi tre klare børsnoterede minilagerkonkurrenter til Cityvarasto. Og de er alle sammen rigtig store, og de ville stensikkert rigtig gerne overtage for eksempel Cityvarasto, hvis de kunne få det til en passende pris. Men der er jo naturligvis det. Det vigtige spørgsmål er, om hovedaktionæren ønsker at sælge. Adm. direktør Ville Stenroos ejer næsten 50 procent af selskabet. Så det er udelukkende hans beslutning, og han er. Efter min mening er han meget engageret i selskabet på lang sigt og ser stadig rigtig mange vækstmuligheder, og han ønsker helt sikkert ikke at sælge dette selskab billigt.

Men hvis man måske tænker på denne værdiansættelse generelt, så er vores værdiansættelse jo fuldstændig baseret på indtjeningsbaserede multipller og pengestrømsbaseret værdiansættelse. Så anvender vi derimod ikke denne her indre værdi-baserede værdiansættelse. Det har vi ikke anvendt i tilfældet med Cityvarasto, for deres NAV, altså den indre værdi, ville jo på nuværende tidspunkt være. Den er over 23 euro, hvilket til gengæld vil være et ret højt niveau, vil jeg sige. Men det er også et meget muligt niveau, såfremt denne gode tendens fortsætter. Men hvis vi så vurderer, at det kunne være en sådan potentiel opkøbspris, som en eller anden aktør kunne være parat til. At betale for selskabet, så er det ikke sikkert, at hovedaktionæren engang er villig til at sælge til den pris i øjeblikket. På nuværende tidspunkt.

Ja. Det vil sige, at vi står over for et selskab, hvis forretning er god, den vokser, og værdiansættelsen er moderat. Er Cityvarasto den ultimative combo under Helsingfors Børs? Lynspørgsmål. Hurtigt svar.

Altså jo, det her er en meget kapitaltung forretning. Det må man huske, at dette kræver investeringer. Hele tiden vækst, så det har også sine egne risici. At når der investeres tungt, og afkastet så udebliver eller man må vente på det, så er det her ikke bare sådan, at man smider lidt ind der, og så vælter afkastet bare ind hele tiden. Det her er meget kapitaltungt. Men jeg ser helt klart Cityvarasto som en klar langsigtet værdiskaber, og jeg mener, at det er et rigtig godt indgangspunkt nu.

Godt, det er et fint sted at slutte. Tak for disse kommentarer, Frans. Tak også fordi du så med på videoen. Hvis du ikke har givet videoen et like, så husk endelig at gøre det nu. Læs analysen. Gør nogle gode aktieudvælgelser.