Du har mulighed for at downloade den samlede rapport på engelsk i PDF format via knappen ovenfor.

Automatisk oversættelse: Oprindeligt udgivet på finsk 13.10.2026, 06.06 GMT. Giv feedback her.

Cityvarasto er klart det største self-storage-selskab i Finland, hvis ejendomsforretning suppleres af varebiludlejning og flyttetjenester. I hjertet af vækststrategien er billige opkøb af ejendomme i slutningen af deres livscyklus og gradvis konvertering til self-storage med et afkast af investeringens EBITDA på cirka 15 %. Omsætningen er da også vokset med i gennemsnit cirka 20 % om året de seneste ti år, og vi vurderer, at selskabet er i stand til at fortsætte den stærke, om end væsentligt langsommere end målsætningen, profitable indtjeningsvækst (justeret EBITDA 11 % p.a. 2026–30) også de kommende år. Betragtet fra mange forskellige synsvinkler finder vi værdiansættelsen meget attraktiv (EV/EBITDA 2027e: 10x) i forhold til selskabets vækstforventninger, markedsposition og moderate risikoniveau. Vi indleder dækning med et kursmål på 17,00 EUR og en Køb-anbefaling.

Disciplineret og indbringende eksekvering af strategien i over 20 år

Adm. direktør Ville Stenroos grundlagde Cityvarasto i 1999, og den langsigtet udvikling har været yderst stærk. Selskabet er Finlands eneste landsdækkende self-storage-kæde med en markedsandel på cirka 30 %. I hjertet af strategien er at købe erhvervsejendomme i slutningen af deres livscyklus på gode beliggenheder til en fordelagtig pris og gradvist omdanne dem til self-storage efter efterspørgslen. Erhvervslejeindtægterne genererer pengestrømme allerede i konverteringsfasen, og kvadratmeterlejen for self-storage er 2,6 gange højere end for erhvervslokaler. Modellen binder mindre kapital end nybyggeri, og et EBITDA-afkast af investeringen på cirka 15 % for etablerede enheder er fremragende i ejendomsbranchen. På denne måde er der skabt en ejendomsportefølje med en regnskabsmæssig værdi på cirka 212 MEUR (>75 % i hovedstadsregionen, Turku og Tampere), som inklusiv projekter under opførelse omfatter 82 lokationen i over 30 byer. Cirka halvdelen af det udlejbare areal er stadig erhvervslokaler, hvor hvoraf de fleste vil blive omdannet til self-storage inden for 5-10 år, og belægningsprocenten for begge er på et godt niveau.

Ejendomsforretningen står for knap 90 % af EBIT, og resten kommer fra tilknyttede tjenester, dvs. PakuOvelle.coms varebiludlejning samt flyttetjenester. Deres opgave er at lede kunderne mod self-storage, og synergierne er stærke (krydssalg, fælles brand og e-handel, afhentningssteder på lagrenes gårdpladser). Cirka 25 % af kunderne benyttede mere end én af koncernens tjenester i 2024. Stenroos ejer stadig cirka 47 % af aktierne, hvilket forpligter ledelsen stærkt, men understreger nøglepersonrisikoen.

Stærke tendenser bag væksten i self-storage-markedet

Værdien af det finske self-storage-marked var ifølge CBRE cirka 47 MEUR i 2025, og markedet er vokset med cirka 6 % om året i perioden 2021-2025. Efterspørgslen drives af urbanisering, overflod af ting, faldende boligstørrelser og befolkningens aldring, som er langsigtede megatrender. En stigning til det nordiske gennemsnitlige penetrationsniveau vil betyde en lagerbestand, der er næsten 50 % større end den nuværende.

I 2026 estimerer vi, at omsætningen vil vokse med 15 % til 31,3 MEUR, dvs. ende helt i den øvre ende af forventningerne (31,2 MEUR). Det justerede EBITDA (12,7 MEUR) vil i vores estimater til gengæld ligge i den nedre ende af forventningerne på grund af lavere rentabilitet i de tilknyttede tjenester, hvorfor vi ser en lille risiko for en nedjustering. I selskabets strategiperiode 2024-2029 estimerer vi, at omsætningen vil vokse med gennemsnitligt 12 % om året i overensstemmelse med målsætningen, og i 2027-2030 med gennemsnitligt 7 % om året. Den justerede EBITDA-margin stiger i vores estimater til 45,2 % i 2029 og forbliver klart under selskabets målsætning på 50 %. Nye enheder udvander rentabiliteten i opstartsfasen, og andelen af flytteforretning med lavere dækningsbidrag er steget. De væsentligste estimatrisici er knyttet til den stærke investeringsfase, skærpet konkurrence og rentabiliteten af de tilknyttede tjenester. En stærk balance (LTV Q2'26: 20,0 %) gør det efter vores opfattelse muligt at fastholde et investeringstempo på 10 MEUR i de kommende år i overensstemmelse med målsætningerne.

Lækkert indgangspunkt i et langsigtet værdiskabende selskab

Cityvarastos aktiekurs er faldet fra IPO-kursen på 16,00 EUR, efter vores vurdering på grund af en tidligere storaktionærs exit (ved blokhandel til en kurs på 13,75 EUR) og et svækket ejendomssentiment som følge af stigende renter. I forbindelse med blokhandlen købte insidere også markant op i aktier. Vi finder dog, at renteforhøjelsernes indvirkning på Cityvarasto er relativt moderat. Til den nuværende kurs ligger EV/EBITDA-multiplernes (2026e: 12,2x, 2027e: 10,2x) 25-33 % under medianen for europæiske self-storage-sammenligningsselskaber, som i øvrigt også befinder sig på et 10-årigt lavpunkt. Selv når der tages højde for andelen af tilknyttede tjenester, er rabatten efter vores opfattelse for stor i forhold til selskabets hurtigere vækst end sammenligningsselskabernes, og det gode afkastforventning kræver ikke en stigning i multipler. Vi estimerer, at den justerede operationelle EPS vil vokse med cirka 16 % om året frem til 2030, hvilket sammen med udbyttet klart overstiger vores afkastkrav på 9,0 %. En konservativ sum-of-the-parts (15,4 EUR) og vores DCF-beregning (19,1 EUR) understreger det attraktive værdiansættelsesniveau. Vores værdiansættelse er ikke baseret på den nettotaktiverværdi (NAV), der er fastsat af en ekstern vurderingsmand (23,43 EUR), men vi betragter selskabet som et potentielt opkøbsmål, hvis prissætning kunne svare til NAV-værdien. Risikoen for en nedjustering og det svage ejendomssentiment er kortsigtede modvinde, men for den langsigtet investor er afkastforventningen efter vores opfattelse yderst attraktiv.