Titaniumin Hoivarahasto myy kohteita 35 MEUR:lla

Titanium Hoivarahasto kertoi maanantaina aamulla myyneensä 13 päiväkotikohdetta 35 MEUR:lla norjalaiselle Kinland AS:lle. Kauppa toteutetaan arviomme mukaan lievästi alle tasearvojen. Kauppa on tärkeä askel rästissä olevien lunastusten maksamisessa, ja keskeinen kysymys onkin nyt se, riittääkö tämä kauppa lunastusten maksuun. Mikäli kauppa riittäisi, olisi lunastusten mittakaava hyvin linjassa ennusteidemme kanssa, ja lunastuksiin liittyvän epävarmuuden poistuminen laskisi osakkeen riskitasoa. Odotamme yhtiön kommunikoivan lunastusten maksuista, kunhan kauppa saadaan joulukuun aikana maaliin. Emme tällä hetkellä näe tarvetta ennustemuutoksille.

Kauppa toteutettu todennäköisesti lievästi alle tasearvojen

Titanium kertoo tiedotteessa, että kauppahinta ei merkittävästi poikkea rahaston arvostuksessa käytetyistä arvoista ja rahasto kirjaa kaupasta myyntivoittoa verrattuna kohteiden hankintahintaan. Tulkintamme mukaan kyseinen kommentti tarkoittaa sitä, että kohteet on myyty jonkin verran alle niiden tasearvojen, sillä muuten tiedote olisi todennäköisesti muotoiltu eri tavalla. Esimerkiksi 15.12.2023 toteutuneessa edellisessä kiinteistömyynnissä rahasto kertoi kauppahinnan olevan hieman markkina-arvoja korkeampi. Alennus suhteessa tasearvoihin on todennäköisesti korkeintaan 5 %. Kauppa on tarkoitus saada maaliin vielä joulukuun aikana, eli tammikuun kk-raportilta voimme arvioida kaupan vaikutusta rahaston arvoon.

Kauppa ei oleellisesti muuta kiinteistösalkun profiilia

Myytävien kohteiden vuokrasopimusten keskipituus on alle rahaston kohteiden vuokrasopimusten keskipituuden, joka oli marraskuun lopussa 9,6 vuotta. Salkun vuokrasopimusten keskipituuden nousu on luonnollisesti positiivinen asia sijoittajille. Hoivarahastolla oli 2024 tilinpäätöksen perusteella päiväkotikiinteistöjä noin 41 MEUR:lla, ja näin ollen kaupan jälkeen päiväkotien osuus salkusta supistuu olemattomaksi. Yhtiö toteaakin tiedotteessaan, että jatkossa se keskittyy yhä enemmän ympärivuorokautisen palveluasumisen yksiköihin. Kokonaisuutena emme näe myynnin oleellisesti muuttavan rahaston sijoitusprofiilia.

Riittääkö kauppa rästissä olevien lunastusten maksuun?

Tiedotteessa ei puhuta ollenkaan lunastusten maksamisesta. Tämä on sinänsä loogista, sillä lunastusten maksamisesta päättää erikseen rahastoyhtiön hallitus ja odotamme yhtiön kommentoivan näitä tarkemmin, kun kauppa saadaan lähiaikoina maaliin. Keskeinen kysymys nyt on totta kai se, riittääkö tämä 35 MEUR jäljellä olevien lunastusten maksuun. Hoivarahastolla on laskelmiemme mukaan tällä hetkellä noin 15 MEUR:n kassavarat, ja nyt toteutetun kaupan kanssa sen kassa olisi arviomme mukaan ~50 MEUR. Koska rahasto pyörii kassavirtapositiivisena, voisi se käyttää valtaosan tästä kassasta lunastusten maksuun. Oma arviomme lunastusten lukumäärästä on ollut 50 MEUR, ja pidämmekin mahdollisena, että nyt toteutettu myynti riittäisi kattamaan rästissä olevat lunastukset. Mikäli yhtiö ilmoittaisi kaikkien rästissä olevien lunastusten maksusta vielä joulukuussa ja tammikuussa se ei joutuisi enää lykkäämään rahaston lunastuksia, laskisi yhtiöön liittyvä riskitaso selvästi. Keskeinen Titaniumiin liittyvä riski liittyy tällä hetkellä Hoivarahaston lunastusten mittakaavaan, sillä negatiivisessa skenaariossa lunastusten aiheuttama tuloskuoppa on selvästi ennusteitamme suurempi.