Ovaro vahvistaa merkittävästi rahoituspohjaansa laajalla rahoitus- ja kiinteistöjärjestelyllä

Ovaro Kiinteistösijoitus tiedotti torstaina toteuttavansa joulukuussa laajan rahoitus- ja kiinteistöjärjestelyn. Järjestelyssä se hankkii aikaisemmin Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa laaditun sopimuksen mukaisesti omistukseensa Jyväskylän Kukkulan ns. III-vaiheen maa-alueen sekä tekee siitä sale & leaseback -sopimuksen Maakunnan Asunnot Oy:n kanssa, johon sisältyy pakollinen maa-alueen takaisinosto/lunastuspykälä vaiheittain 8 vuoden kuluessa. Lisäksi osana järjestelyä Ovaro myy Jyväskylästä kiinteistöjä noin 12,7 MEUR:lla ja ostaa 2,6 MEUR:n edestä. Tämän lisäksi yhtiö tiedotti myyvänsä kehittämänsä Jyväskylän Nisulankadun liikekiinteistön hieman alle sen tasearvon, mutta kehityshanke oli kokonaisuutena voitollinen. Järjestely ja myynnit vapauttavat merkittävästi varoja (~12,5 MEUR) taseesta, parantavat tulosta verojen jälkeen noin 1,5-1,7 MEUR ja  poistavat lähivuosien investointien rahoitukseen liittynyttä epävarmuutta. Samaan aikaan on myös todettava, että Kukkula-hankkeen eteneminen aikataulussa on edelleen yhtä kriittistä Ovaron sijoitustarinan kannalta, kuin aiemminkin. Ovaron Osta-kehitä-myy-strategian ja yhtiön sijoitustarinan kannalta on erittäin keskeistä saada nostettua taseen kiertonopeutta sekä oman pääoman tuottoa, ja tämä on konkreettinen positiivinen askel oikeaan suuntaan. Rahoitus- ja kiinteistöjärjestely on lähipiirikauppa, joka luonnollisesti nostaa jossain määrin siihen liittyvää epävarmuutta, mutta Ovaron osakkeenomistajien kannalta järjestely on mielestämme positiivinen. 

Järjestely turvaa Kukkula-hankkeen etenemisen

Ovaro hankkii aiemman sopimuksen mukaisesti omistukseensa Jyväskylän Kukkulan ns. III-vaiheen maa-alueen Keski-Suomen Hyvinvointialueelta 13,5 MEUR:lla. Ovaro tekee Maakunnan Asunnot Oy:n kanssa  siitä ns. sale & leaseback -sopimuksen (myynti ja takaisinvuokraus), johon sisältyy maa-alueen takaisinosto-oikeus ja -velvollisuus vaiheittain enintään 8 vuoden kuluessa. Ovaro voi käyttää takaisinosto-oikeutensa milloin tahansa osittain tai kokonaan. Järjestely käsitellään IFRS-kirjanpidossa rahoitusjärjestelynä, jolloin maa-alue pysyy Ovaron taseessa. Intuitiivisesti järjestelyn käyttäytymisen ymmärtäminen taseessa on hieman haastavaa, mutta käytännössä tämän voisi mieltää siten, että myyntihinnoista laskettuna Ovaro ikään kuin ottaa Maakunnan asunnoilta noin 8-10 MEUR:n lainan, jonka sen täytyy maksaa takaisin 8 vuoden kuluessa. JKK Oy (Ovaro) vastaa maa-alueen kaava- ja hankekehityksestä yhtiön suunnitelmien mukaisesti. Alueen ensimmäisten asemakaavojen arvioidaan saavan lainvoiman arviolta syksyllä 2026. Yhtiön mukaan maa-alueen vuokrataso vastaa tyypillistä markkinaehtoista hinnoittelua. Kukkula-hankkeen eteneminen aikataulussa on silti edelleen erittäin keskeistä yhtiön sijoitustarinan kannalta, vaikka nyt rahoituksen osalta siihen saatiinkin lisäaikaa.

Yhtiön alustavan arvion mukaan Kukkulan III-vaiheen hankinnasta ja myynnistä tuloutuu Q4:lle noin 1,7 MEUR:n voitto verojen jälkeen. Emme olleet ennustaneet arvon nousua vielä hankintavaiheessa, vaan asteittain sen mukaan kun alueen rakennusoikeudet vahvistuvat. Vuodelle 2026 ennustimme aiemmin tuloutuvan 2,5 MEUR:n tonttikatteen, kun 20 % kokonaisrakennusoikeudesta vahvistetaan. Tähän kohdistuu nyt pientä laskupainetta, kun arvonnousua tuloutuikin jo etupainotteisesti. Yhtiö piti kuitenkin ohjeistuksensa vuoden 2025 tuloksesta ennallaan ja ohjeistaa tuloksen paranevan vuodesta 2025.

Järjestelyssä myydään myös kiinteistöjä

Osana kokonaisjärjestelyä Ovaro myy myös toimitilakohteen ja asuntoja sekä hankkii uusia asuntoja ja kiinteistökehityskohteen Joensuusta. Kokonaisuudessaan yhtiö saa järjestelyssä myyntituloja noin 12,7 MEUR ja tekee hankintoja noin 2,6 MEUR:n edestä eli nettona noin 10 MEUR. Tämän lisäksi yhtiö tiedotti myyvänsä kehittämänsä Jyväskylän Nisulankadun liikekiinteistön 2,5 MEUR:lla, joka on hieman alle sen tasearvon. Arviomme mukaan kehityshanke oli kokonaisuutena voitollinen Ovarolle, kun sen arvoa oli jo kirjattu ylös taseessa kehityksen yhteydessä. 

Rahoitus- ja kiinteistöjärjestely on lähipiirikauppa (pois lukien Nisulankadun kiinteistön myynti) hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen kanssa. Rautiainen ei ole osallistunut järjestelyä koskevaan päätöksentekoon esteellisyytensä vuoksi ja päätös on tehty Ovaron hallituksessa riippumattomien jäsenten toimesta. Lähipiirikauppa luonnollisesti nostaa jossain määrin siihen liittyvää epävarmuutta, mutta Ovaron osakkeenomistajien kannalta järjestely on mielestämme positiivinen.

Järjestely tehostaa tasetta merkittävästi

Tiedote ei tullut täytenä yllätyksenä, sillä Ovaron hallitus ehdotti aiemmin joulukuussa 0,36 euron lisäosinkoa, mikä viesti luottamuksesta yhtiön rahoitusasemaan huolimatta loppuvuoteen ajoittuvasta Kukkulan maa-alueen noin 13,5 MEUR:n kauppahinnan maksusta. Olemme aiemmin pitäneet yhtiön likviditeettitilannetta kireänä suurten investointitarpeiden vuoksi, mikäli yhtiö ei olisi kyennyt kierrättämään tasettaan. Nyt tiedotettu järjestely parantaa yhtiön likviditeettiä merkittävästi. Vuoden 2025 tulosennusteeseemme kohdistuu jonkin verran nousupainetta 1,7 MEUR:n arvonnousun myötä. Suhtaudumme yleisesti järjestelyyn positiivisesti, sillä se vakauttaa yhtiön rahoituspohjan lähivuosille ja tehostaa pääoman käyttöä. Päivitämme ennusteemme ja näkemyksemme lähiaikoina.