Cityvarasto meddelt at have købt en ejendom på egen grund af LähiTapiola i Vallila i Helsinki med en næsten 15.000 m² stor tidligere industribygning (Mäkelänkatu 58–60). Selskabet åbner en depotrumsafdeling i bygningen i løbet af 2027 og udvider med flere depotrum etapevis i takt med efterspørgslen, da en stor del af lokalerne indtil videre vil blive brugt til erhvervslokaler. Købsprisen blev ikke oplyst, men efter vores vurdering er objektet stort i selskabets målestok. Kvadratmeterprisen har dog sandsynligvis været lav, da objektet efter alt at dømme har været meget svagt afkastgivende for LähiTapiola. Vi betragter opkøbet som strategisk godt, da store objekter på egen grund i inderbyen sjældent kommer til salg til en god pris. Fyldningsgraden for objektet vil efter vores vurdering blive hæmmet noget af, at selskabets konkurrent Pelican har et objekt som nabo. Vi vurderer dog, at der i det voksende område er plads til to aktører, og et sådant objekt, der er udfordrende for andre erhvervsejendomsaktører, passer efter vores mening fremragende ind i Cityvarastos strategi.

God placering, konkurrenten findes som nabo

Vi finder Vallila som beliggenhed fremragende til et depotrum. Tætheden af boliger i nærområdet og de små lejligheder øger behovet for opbevaringsplads uden for hjemmet. Over 40 % af boligerne i Vallila er étværelses lejligheder (Helsinki: 23 %), og i postnummerområdet Alppila–Vallila er den gennemsnitlige boligstørrelse blot cirka 42 m² (Helsinki: 63 m²). Ad Mäkelänkatu passerer over 41.000 køretøjer om døgnet forbi objektet, og der er under en kilometer til Pasila station. Befolkningstallet i nærområdet estimeres derudover at vokse frem mod 2030 cirka dobbelt så hurtigt som i Helsinki, i takt med at Kalasatama, Pasila og Hermanninranta udbygges, så efterspørgselsgrundlaget understøtter en fyldning af selv et stort objekt på sigt.

På den anden side af Elimäenkatu ligger Pelican Self Storages afdeling i Vallila, som blev åbnet i 2010, og som har cirka 750 depotrum. Pelican er klart Cityvarastos største konkurrent, og 15 af dens 16 finske afdelinger ligger i hovedstadsregionen. Cityvarasto har også sin egen lille afdeling i Pasila blot cirka 1,3 km væk. Cityvarasto vil gå frem i ejendommen på sædvanlig vis etapevis, således at erhvervslokalerne gradvist konverteres til depotrum i takt med efterspørgslen.

Selskabets næststørste ejendomserhvervelse nogensinde

Ejendommen er opført i 1971. Det nuværende etageareal, som vi anslår til cirka 11.700 m², svarer til cirka 8 % af selskabets samlede udlejningsbare areal (Q2'26: 140.000 m²), og det er efter vores vurdering selskabets næststørste ejendomserhvervelse nogensinde. Med selskabets tommelfingerregel kan cirka 2/3 af pladsen udlejes som depotrumsareal, hvilket vil sige, at der i teorien ville være plads til cirka 7.800 m² depotrum i hele bygningen. Det er over 10 % af det nuværende depotrumsareal (Q2'26: 67.000 m²), så objektet tilbyder flere års vækstpotentiale på en fremragende placering. Der er også en lokalplansrevision undervejs for grunden, som blev ansøgt i 2024, og hvis forslag var i offentlig høring i november-december 2025. I forslaget vil bygningen delvist blive forhøjet til ni etager, og byggeretten vil stige til 12.700 etage-m², hvoraf boligformål ville udgøre 10.000 etage-m². Vi betragter primært dette som en faktor, der kan øge objektets restværdi, men udviklingen af objektet vil skride frem i overensstemmelse med selskabets typiske depotrums- og erhvervslokalestrategi. I stueetagen er K-Market lejer, men ellers er udlejningsgraden efter vores vurdering meget lav. Dermed vil en succesfuld udlejning af erhvervslokalerne også have en væsentlig indvirkning på afkastet.

Cityvarasto kan potentielt få et særdeles afkastgivende objekt ud af LähiTapiolas problemobjekt

Vi anslår, at købsprisen er cirka 3-6 MEUR. Det er værd at bemærke, at det på nuværende tidspunkt fortsat er meget vanskeligt at vurdere. Et mere præcist tal vil kunne vurderes ud fra Q4 resultat. Under alle omstændigheder vil købsprisen efter vores vurdering være væsentlig i forhold til det gennemsnitlige årlige investeringsmål på 10 MEUR, og der vil være et opadgående pres på vores kortsigtede investeringsestimater. Den ekstremt svage situation på markedet for erhvervsejendomme har sandsynligvis trukket prisen ned, da ledighedsgraden for kontorer i Vallila er steget til 22,8 % (Helsinki Research Forum, 9/2026). Med Cityvarastos strategi, hvor erhvervslokalerne udlejes til en fordelagtig pris og lokalerne gradvist omdannes til depotrum, kan objektet blive særdeles afkastgivende i forhold til den lave købspris, selvom det sandsynligvis har været et meget udfordrende objekt for LähiTapiola. På grund af objektets store størrelse vil opnåelsen af gode afkasttal dog sandsynligvis tage længere tid end normalt.