Hej alle sammen og velkommen til Inderes TV! I dag skal vi tale om Logistea, som for nylig har udgivet deres regnskabsmeddelelse for tredje kvartal 2026, og med mig til at tale mere om kvartalsregnskabet og meget mere har jeg Logisteas adm. direktør Nicklas Zuckerman. Velkommen! Nicklas. Mange tak! Det er rigtig dejligt at have dig her. Det er første gang, du deltager på TV. Så jeg tænkte, inden vi dykker ned i regnskabsmeddelelsen, om du måske kan forklare lidt nærmere om, hvem Logistea er, for dem der ikke kender jer i forvejen?

Bestemt. Logistea er et ejendomsselskab noteret på hovedlisten Mid Cap. Vi har fuldt fokus på lager og logistik. Letindustrihuse, og derudover er det lykkedes os at opbygge en portefølje på knap 20 milliarder, hvor hovedfokuset er det nordiske marked. Så det er lykkedes os både at udvikle og opkøbe ejendomme, der primært er udlejet på lange lejekontrakter. Vi har meget triple net, som det kaldes, hvilket vil sige, at lejer står for drifts- og vedligeholdelsesomkostninger, og så lægger vi stor vægt på lejerens betalingsevne. Det vil sige, at vi helst vil udvikle og opkøbe ejendomme med ekstremt gode leje- og betalingsmodtagere.

Ja, præcis. Du nævnte de segmenter, I fokuserer på: lager, logistik og let industri. Hvorfor netop de segmenter frem for for eksempel kontorer og boliger?

Ja, i dag er det nemt at være bagklog og sige, at dette er det absolut bedste segment. Hvilket det jo også er. Da vi startede selskabet for fem-seks år siden, så vi et behov for dette. Et noteret selskab med denne retning. Hvorfor det? Jo, men generelt kan man sige, som jeg var inde på, gode leje- og betalingsmodtagere. Vi har et højt udbytteafkast, i øjeblikket 6,7 %, og det skal ses i forhold til omkostningerne til lånt kapital, som for os er 4,2. Vi har en høj yield spread, det vil sige en stor forskel mellem, hvad ejendommene kaster af sig, og hvad det koster at låne penge i bank- og obligationssystemet, hvilket giver gode, stabile pengestrømme. Vi har i gennemsnit knap niårige lejekontrakter, så der er en god forudsigelighed. Som nævnt, gode lejere, og det belønner aktiemarkedet netop nu.

Så må du rette mig, hvis jeg tager fejl. Men jeg tænker også, at de letindustrivirksomheder, der lejer sig ind, har investeret i egne produktionslinjer og automation og så videre. Det skaber også en fastlåsningseffekt og gør det sværere at flytte derfra.

Ja, helt rigtigt. I vores typiske ejendom har lejeren ofte investeret mere i maskiner eller automation, end selve bygningen koster eller er værd. Så det er helt rigtigt. De er ofte stærkt engagerede, og for os som ejendomsejer er det vigtigt at sikre, at lejeren er tilfreds. Vi skal være med til at vokse sammen med dem, hvilket vil sige, at vi skal ændre bygningen eller bygge til, så de simpelthen kan det. Eller at vi har en bygning, der udvikler sig i takt med deres forretning og vækst. Yderligere investeringer er noget, vi rigtig gerne vil foretage. Det betyder, at vi ofte kan forlænge lejekontrakten på forhånd, og så kan vi få et godt afkast af den investering, som regel højere end det, vi opnår ved at erhverve ejendommen.

Du var lidt inde på det før. Jeres lejekontrakter har i gennemsnit næsten ni år tilbage, og de fleste er såkaldte triple net-aftaler, som du nævnte, med KPI-indeksering. Det kan lyde meget kompliceret for en, der ikke er helt så inde i ejendomsbranchen, som du er, men det er af yderste vigtighed for, hvor forudsigelige pengestrømme er. Kan du fortælle lidt mere om, hvad det her betyder?

Hvis vi starter med indekseringen? Det betyder, at i takt med at inflationen er høj, får vi en høj indeksering, og bliver den lavere, får vi naturligvis en lavere indeksering, hvilket vil sige, at vores lejeindtægter følger KPI. Efter covid betød det, at vi fik meget høje indekseringer. Vi var vist oppe på knap 20 % over en treårig periode. Derefter har den været lavere i nogle år, og nu ser det ud til, at KPI for indeværende år blev lidt højere, måske op mod to procentpoint. Det gør, at vi har et højt renteniveau. Vi betaler naturligvis højere renter og renteomkostninger, men vi får også en højere indtægt, og indtægterne udgør en større del af resultatopgørelsen end omkostningerne eller finansnettet.

Hvis man kigger på triple net. Det betyder, at lejer har ansvaret for drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Dels er det forvaltningsmæssigt effektivt, og derudover afholder lejerne udgifter til forsyning, varme, el og så videre. Det vil sige, at høje elpriser er lejerens omkostning. Derefter er det klart for os som ejendomsejer. Det allerbitterste – det allerwichtigste – nej, det allerstørste er, at lejeren trives og har det godt. Det vil sige, at vi ikke ønsker for store udsving i hverken indeksering eller el- og forsyningsomkostninger, men forudsigelighed og trivsel hos lejerne betyder, at de ønsker at udvide yderligere, og så kan vi investere sammen med dem og forhåbentlig opnå et godt afkast af den investering.

Spændende! Hvis vi retter blikket mod tredje kvartal, som I udsendte regnskabsmeddelelsen for her i formiddags. Et stabilt kvartal, endda et rekordkvartal, og markedet tog imod det med en vis kølighed. Måske var forventningerne høje, men hvordan vil du opsummere kvartalet?

Hvis man ser på kvartalet og hele 2026, har vi først og fremmest været... Vi har været meget aktive på transaktionsmarkedet og har opkøbt ejendomme for 3,6 milliarder til et gennemsnitligt udbytteafkast på 7,3 % og, som jeg var inde på, et højt afkast. Lavere finansieringsomkostninger gør, at blot de gennemførte transaktioner påvirker eller bidrager til vores indtjening per aktie. Driftsresultat per aktie i indtjeningsevnen med 33 øre, hvilket er et stort beløb både i kroner og øre og i procentvis stigning.

Derudover har vi haft stor succes på udlejningsmarkedet. Vi har en for os kraftig nettoudlejning, som måske ikke er så stor i kvartalet, men set over de første ni måneder udgør det et stort beløb, 23 millioner kr. Man skal huske på, at 15 millioner kr. af dem stammer fra lejekontrakter, hvor lejer endnu ikke er flyttet ind i sit lejemål. Så det kommer til at påvirke udlejningsgraden og indtjeningsevnen her i Q4 og Q1.

Desuden har vi altid været aktive med at gennemgå vores låneportefølje. Det er lykkedes os at få den gennemsnitlige rente ned i dette kvartal, hvilket drives af, at vi startede højt. Det vil sige, at marginen lå højt. For nogle år siden, og derefter trinvist i takt med at vi har genforhandlet låneaftaler, er det lykkedes os at bringe marginen ned og være aktive på rentemarkedet. Hvilke muligheder opstår der for rentesikring, så det har været et aktivt kvartal og nogle aktive første ni måneder. Og hvis man ser på, hvad det indebærer. Nu har vi en indtjeningsevne på 1,55 kr. per aktie, hvilket er en meget stor stigning i forhold til årets begyndelse og for et år siden.

Det var også et aktivt kvartal på opkøbssiden, som vi var inde på. I har foretaget flere opkøb i Sverige, Danmark og Finland. Samtidig har I også solgt en ejendom i Norge. Kan du fortælle lidt mere om disse handler og hvad de tilfører Logistea?

Bestemt, hvis man kigger på det salg, vi har gennemført, er det en lidt mindre ejendom, vi har solgt i Norge til lejeren. En for os rigtig fin handel. Som sagt var det ikke en kæmpe ejendom, og det gør, at vi forvaltningsmæssigt kan trimme det en smule.

Hvis man kigger på opkøbene, er vi utroligt glade for dem. Vores første opkøb i Stockholm: vi købte en såkaldt cross-dock, dvs. en terminalbygning uden for Stockholm i Spånga, lige ved siden af hvor den nye Forbifart kommer op og ned. Vi har tidligere handlet med DSV. Vi føler, at vi fik mulighed for at lave denne handel under forudsætning af, at vi var hurtige, hvilket det lykkedes os at levere på. Så vi har købt en syvårig lejekontrakt med en option på fraflytning på et afkastniveau svarende til 7 % i Stockholms-området. Og det er meget fint, hvis jeg selv skal sige det. Så vi er ekstremt tilfredse med den handel.

Derudover har vi lavet årets største handel for os i Danmark. Vi har købt en portefølje af ejendomme udlejet til Velux, som producerer vinduer. En kæmpe dansk virksomhed, der helt sikkert er kendt af dem, der renoverer derhjemme. Hvis man ser på, hvilke vinduer der kommer, især ovenlysvinduer, er det ofte Velux, så det er stabilt. En god lejer med elleveårige lejekontrakter, og der er vi næsten oppe på et indledende afkast på 8 %. Begge disse handler bidrager naturligvis til en stigning i forvaltningsresultatet, og vi tilføjer to, som vi tidligere... Men med disse lejere kommer begge op i top ti. Og det er egentlig så gode leje- og betalingsmodtagere, man kan tænke sig.

Jeg synes, det er spændende, fordi I skriver i regnskabsmeddelelsen, at ejendomsværdien nu overstiger 20 milliarder kr., heraf 2 milliarder i Danmark og 1 milliard i Finland, og at det skaber både operationelle og finansielle synergier. Kan du forklare det lidt nærmere? Hvad betyder det i praksis med operationelle og finansielle synergier?

Dels betyder det, hvis man kigger på Finland, at vi nu har opbygget en portefølje på cirka 1 milliard svenske kroner, som du siger. I den forbindelse har vi ansat en finsk ejendomschef. Vi fandt det fuldstændig nødvendigt. Det finske marked minder på mange måder om resten af Norden, men på flere måder gør det ikke. Vi ser en klar fordel ved simpelthen at have en dansktalende – finsktalende på stedet. Helt enkelt fordi vi gerne vil... Selvom vi har lange lejekontrakter, ønsker vi at sikre, at vi er tæt på lejerne, og at vi kan vokse sammen med dem. Og det ser vi meget bedre muligheder for at gøre med en finsktalende. Helt enkelt.

Og på samme måde. I Danmark har vi opbygget 2 milliarder. Det vil fremover blive forvaltet fra vores norske kontor, men vi opbygger en bedre tilstedeværelse, og det vil desuden betyde, at vi forhåbentlig kan opspore endnu flere og bedre forretningsmuligheder, både i form af udlejning, transaktioner eller nyproduktion. Derudover er det sådan, at i takt med at vi vokser på visse markeder, opstår der forhåbentlig bedre finansieringsmuligheder. Selvom vi i netop disse handler har benyttet os af tidligere relationer i form af nordiske banker. Men det er klart, at med en lidt større portefølje opstår der nye muligheder for at se på potentielt andre finansieringsmuligheder.

Og apropå finansieringsmuligheder. Så belåningsgraden lød på 52 % ved udgangen af kvartalet. I har en øvre grænse på 60 %. Hvordan ser du på det nuværende niveau? Hvilket niveau er rimeligt på mellemlang sigt for at balancere risiko og afkast?

Vi har sagt, at 55 kan vi leve med. Vi skal ikke op mod de 60 %, men cirka 55 %. Der ligger vi ikke helt endnu, selvom vi vil gå lidt op belåningsgradsmæssigt efter den seneste handel i Danmark. Men som svar på spørgsmålet: 55 eller lige derunder.

Hvordan tænker I om kapitalallokering fremover? Hvordan prioriterer I mellem at købe nye ejendomme, investere i den eksisterende portefølje, afdrage, udbetale penge, tilbagekøb og så videre? Kan du fortælle lidt om det?

Et enormt interessant og aktuelt spørgsmål selvfølgelig, som diskuteres konstant både i selskabet og med bestyrelsen samt med analytikere og investorer. Vi udarbejdede i denne regnskabsmeddelelse et godt regneeksempel på hvad og hvorfor det var bedre for os at lave DSV- og Velux-handlen, af den grund at det skaber en bedre indtjening per aktie sammenlignet med gennemsnitskursen i det tredje kvartal. Det er dag ét-effekten. Man skal jo huske, at hvis man køber en ejendom eller ejendomme, så vil de kaste et eller andet af sig, og med den kapital kan det fortsætte med at investere, så du kan for eksempel købe flere ejendomme, eller du kan vælge at investere i din egen portefølje. For os har det hidtil været bedre, mere fordelagtigt for os og vores aktionærer at købe ejendomme eller investere i porteføljen i stedet for at foretage tilbagekøb. Det kan jo selvfølgelig ændre sig over tid.

Man skal også huske, at vi, hvis man går et par år tilbage, har haft et tydeligt vækstfokus. Det har været vigtigt, at vi blev større. 6 milliarder i ejendomme. At være noteret på hovedlisten syntes vi var alt for lidt. Nu har vi nået en kritisk masse. Så når det er sagt, vil vi vurdere hver enkelt handel og se, hvad der er bedst. I dette tilfælde. Er det bedre at købe ejendomme, eller er det bedre at foretage tilbagekøb? Det vil helt sikkert eller potentielt ændre sig over tid.

Udbyttet har vi jo haft de seneste to år. Ikke gigantiske beløb, men dog ret store beløb, og det er et tydeligt bevis på eller tegn på, at vi skal være et udbyttebetalende selskab af den grund, at vi har stabile pengestrømme. Vi har, for at være et ejendomsselskab, en stor fri pengestrøm hvert kvartal, som vi kan vælge at geninvestere eller udbetale. Så denne type ejendomsselskab, af ejendomme, synes vi egner sig netop til at kunne udbetale udbytte.

Afslutningsvis, ud over at holde øje med kapitalallokering, hvad synes du, at en investor skal holde øje med, når det gælder Logistea fremover?

Dels skal man se på historikken og se, hvad vi har udrettet over tid. Så vil man forhåbentlig bemærke, at for hvert kvartal der går, leverer vi bedre og bedre tal. Det vil sige, at resultatet per aktie stiger uafbrudt over tid. Det er i høj grad drevet af, at vi har haft succes på udlejningsmarkedet, men ikke mindst at vi har lavet så gode ejendomshandler, og have en fornemmelse af tryghed i, at det vi sagde for tre år siden og to år siden og et år siden, det passer ret godt med det, vi leverer, hvis ikke bedre. Vi holder os til vores forretningsmodel, og jeg vil sige, at den har bevist sit værd, at den fungerer ret godt faktisk. Det skal man holde øje med.

Desuden skal man forhåbentlig forvente mere af det samme, flere gode handler. Gerne lidt udvikling, byggeri, og det kan være både nybyggeri, og det kan være, at vi bygger til for lejere selvfølgelig. Hold øje med potentiel udvikling i Lockryd, et stort [omtrentligt niveau] som vi har arbejdet længe med. Ja, det er vel det.

Meget af det hele, simpelthen.

Simpelt. Mere af det hele.

Mere af det hele. Det lyder fantastisk! Mange tak, Niklas, fordi du kom her i dag!

Selv tak!

Og tak til jer, der var med og kiggede med.