Selskabet i korthed

Logistea ejer, forvalter og udvikler ejendomme til lager, logistik og let industri. Selskabet har sine rødder i modevirksomheden Odd Molly. I 2021 blev modeforretningen udloddet til aktionærerne, og selskabet blev et reelt ejendomsselskab under navnet Logistea. Fusionen med KMC Properties i 2024 betød, at ejendomsporteføljen blev omtrent fordoblet og gav selskabet en nordisk platform, som siden da er blevet udviklet yderligere gennem opkøb. Pr. Q3'26 omfattede porteføljen 174 ejendomme i otte lande, og knap 90 % af driftsnettet blev genereret i Norden. Lejerne udgøres af virksomheder med aktivitet inden for blandt andet logistik, produktion samt fødevare- og fiskeindustri.

Forretningsmodel

Kort sagt tjener Logistea penge på huslejer. Selskabet opkøber i hovedtræk fuldt udlejede ejendomme med lange kontrakter, forvalter dem med eget personale og bygger til eller nyt sammen med lejerne. Pr. Q3'26 var den økonomiske udlejningsgrad 97,5 %, den gennemsnitlige resterende kontraktlængde 8,6 år og lejeværdien ca. 1,4 mia. SEK på årsbasis.

En betydelig del af porteføljen udgøres af produktions- og lette industriejendomme, terminaler samt anlæg til fødevare- og fiskeindustrien, primært beliggende uden for storbyregionerne. Ejendommene er ofte opført eller tilpasset til en specifik lejer, som i mange tilfælde selv har investeret i produktionsudstyr i lokalerne. En flytning bliver dermed både bekostelig og tidskrævende for lejeren, hvilket bidrager til lange lejekontrakter og en lav fraflytningsprocent. De samme egenskaber gør, at Logistea kan gennemføre såkaldte sale-leaseback-aftaler, hvor en virksomhed sælger sin ejendom og samtidig lejer den tilbage. Et eksempel er opkøbet af DSV's terminal i Stockholm med en lejekontrakt på syv år. Et andet eksempel på selskabets fokus er opkøbet af en portefølje i Jylland, der er udlejet til Velux i ca. elleve år. Sammen med den ejendom, som Velux i forvejen lejer af Logistea, udgør porteføljen hele Velux' produktionsnetværk i Danmark. Den væsentligste risiko er, at en specialtilpasset ejendom kan være sværere at genudleje, hvis lejeren alligevel skulle fravælge at blive.

De fleste aftaler er triple net-aftaler, hvilket betyder, at lejeren selv betaler el, varme, ejendomsskat og vedligeholdelse. Pr. Q3'26 var 98 % af aftalerne KPI-indekserede med en overskudsgrad på 90,2 %. Sæsonvariationen er lille og ses primært i de ejendomme, hvor Logistea selv står for driften, hvilket resulterer i et lettere reduceret driftsnetto i vinterkvartalerne.

Ejendomsporteføljen på 19.387 MSEK pr. Q3'26 er cirka halvdelen lånefinansieret, og renteudgiften er selskabets største løbende omkostning. Det centrale resultatnocle er derfor forvaltningsresultatet, altså det løbende overskud efter renter, men før værdiforandringer og skat. Ejendommenes værdi bestemmes i høj grad af det afkastkrav, som markedet anvender. Afkastkravet afspejler omvendt den risiko, som investorer forbinder med ejendommen, omkostningen ved at finansiere opkøbet samt hvordan sammenlignelige ejendomme prissættes på transaktionsmarkedet. Et lavere afkastkrav indebærer generelt en højere ejendomsværdi, og omvendt. Ved udgangen af Q3'26 var porteføljens udbytteafkast 6,7 % og gennemsnitsrenten 4,2 %. Forskellen på 2,5 procentpoint er yield-gapet, altså marginen mellem hvad ejendommene kaster af sig, og hvad lånene koster. Den afgør, om et nyt lånefinansieret opkøb løfter forvaltningsresultatet. Gapet krymper, hvis renten stiger, eller hvis konkurrencen om objekterne presser opkøbsafkastet ned, og det udvides, når finansieringen bliver billigere. I løbet af 2026 har selskabet udvidet gapet ved at genforhandle eller refinansiere 3,2 mia. SEK i bankgæld til i gennemsnit 0,48 procentpoint lavere margin. Gennemsnitsrenten er dermed faldet fra 5,0 % ved udgangen af 2024 til 4,2 %, og nye lån i de seneste opkøb koster ifølge ledelsen cirka 3,9 %.

Intjeningsevne

Logistea aflægger hver kvartal opgørelse over sin intjeningsevne, som viser forvaltningsresultatet på årsbasis givet de lejekontrakter, omkostninger og lån, der foreligger på balancedagen. Målet afspejler dermed den indtjening, der allerede er indbygget i den eksisterende portefølje, uden antagelser om eksempelvis fremtidige opkøb, lejeudvikling eller renteændringer.

Pr. 1. oktober 2026 udgjorde forvaltningsresultatet i intjeningsevnen 753 MSEK, svarende til 1,47 SEK pr. aktie. Det er en stigning på 27 procent sammenlignet med et år tidligere. Inklusive Velux-porteføljen, som blev overtaget den 15. oktober, beløber intjeningsevnen sig til 1,55 SEK pr. aktie, hvilket er 31 procent højere end ved årsskiftet. Ifølge selskabet er intjeningsevnen pr. aktie steget med gennemsnitligt 15 procent om året siden 2022 og med 30 procent om året siden begyndelsen af 2024.

Ved udgangen af tredje kvartal var belåningsgraden 52 procent, de likvide midler 380 MSEK og yield gapet 2,5 procentpoint. Selskabet har tilkendegivet, at belåningsgraden kan stige til omkring 55 procent, hvilket giver et visst, dog begrænset, spillerum for yderligere lånefinansierede opkøb. Dertil bidrager en god pengestrømskonvertering som følge af lave vedligeholdelsesinvesteringer til løbende at skabe nyt investeringsrum. Da indtjeningsevnen allerede ligger knap 20 procent over årets faktiske resultattakt, fremstår målet om mindst 15 procents årlig vækst i forvaltningsresultatet pr. aktie som opnåeligt på kort sigt. På længere sigt afgøres vækstraten af, hvor meget nyt opkøbsrum der skabes gennem pengestrømmen, lavere afdrag og værdiudviklingen i porteføljen.

Q3 i korthed

Det tredje kvartal 2026 var præget af høj transaktionsaktivitet. Fem ejendomme med en underliggende værdi på 1.237 MSEK blev overtaget, hvoraf DSV-terminalen i Stockholm udgjorde 950 MSEK, og en ejendom i Norge blev solgt for 40 MSEK. Indtægtsstigningen kom primært fra opkøbene. I den the sammenlignelige portefølje steg indtægterne med 2 % i kvartalet og 2,6 % i årets første ni måneder. Forvaltningsresultatet steg med 33 %, eller 23 % justeret for sammenlignende poster i Q3'25.

Resultatet pr. aktie blev 0,65 kr. (Q3'25: 0,52), og indre værdi (EPRA NRV) var 18,8 kr. pr. aktie pr. 30. september 2026. Udlejningsgraden steg til 97,5 %, og nettoudlejningen var +1 MSEK i kvartalet og +23 MSEK hidtil i år.

Ledelsen sammenlignede også aktietilbagekøb med opkøb. Nye opkøb på samme vilkår som DSV og Velux (7,4 % udbytteafkast og 3,9 % omkostning til ny gæld) øger forvaltningsresultatet pr. aktie med 5,5 % det første år, mod 4,2 % for et tilbagekøb af 5 % af aktierne. I øjeblikket prioriteres opkøb derfor.

Marked og tendenser

Logistea opererer på det nordiske marked for lager-, logistik- og lette industriejendomme, som målt på transaktionsvolumen er et af Nordens største ejendomssegmenter. Markedet er fragmenteret. Ud over børsnoterede selskaber såsom Catena, Sagax, NP3 og Swedish Logistic Property konkurrerer Logistea om ejendomme med nordiske og internationale fonde og institutioner. Logisteas profil adskiller sig ved en bred geografisk spredning, hvor Sverige står for ca. 60 % af ejendomsværdien og Norge for knap 20 %. Derudover ligger en stor andel af ejendommene uden for storbyklyngerne og er ofte tilpasset lejerens produktion.

På lejemarkedet steg logistiklejerne to uger på årsbasis i samtlige nordiske hovedstæder i Q3'26. Vakancen faldt i Oslo, København og Stockholm og var i det væsentlige uændret i Helsinki. At vakancen nu også falder i Stockholm, tyder på, at det svenske marked er begyndt at absorbere de seneste års spekulative nybyggeri. Samtidig aftager lejevæksten, og ifølge selskabet forventes lejen primært at stabilisere sig fremover. En stærkere BNP-vækst end forventet i Sverige i andet kvartal kan dog understøtte efterspørgslen og give plads til visse lejestigninger. For en ejer af fuldt udlejede ejendomme med triple net-kontrakter går lejestigninger i vid udstrækning direkte til driftsoverskuddet og det frie pengestrøm.

Transaktionsmarkedet var fortsat splittet i løbet af kvartalet. I Sverige blev transaktionsvolumen halveret i forhold til sidste år til 4,5 mia. SEK med de indasiske investorer som dominerende købere. I Norge var volumen lavere end sidste år, selvom efterspørgslen efter logistik vurderes som stabil. I Danmark steg kvartalsvolumen, men ligger hidtil i år under sidste år, hvor aktiviteten var koncentreret om Københavnsområdet. I Finland var volumen betydeligt højere end sidste års meget lave niveau med en stor andel af udenlandske investorer. Samtidig er renteniveauet vendt opad. De lange renter steg, da energiprisstødet fra Mellemøstkonflikten ramte Europa, og i september hævede ECB styrenten for anden gang i år til 2,50 %. Norges Bank hævede til 4,50 %, mens Riksbanken holdt renten uændret på 1,75 %, men signalerede kommende forhøjelser.

For Logistea er den dominerende drivkraft forskellen mellem afkastet på opkøb og låneomkostningerne. Ledningen beskriver prissætningen som blandet. Visse ejendomme prissættes med et lavt afkast, mens DSV-terminalen i Stockholm blev købt til 7 %. Stigende markedsrenter risikerer at mindske yield gapet, særligt på den del af gælden, der ikke er rentesikret. Samtidig kan et mere afventende transaktionsmarked reducere konkurrencen om ejendommene. Selskabet vokser primært ved at opkøbe udlejede ejendomme med et udbytteafkast over renten og vælger land ud fra, hvor prissætningen for øjeblikket er mest fordelagtig.

• Tredjepartslogistik og e-handel: Tredjepartslogistikere øger aktiviteten, og antallet af pakker i Sverige steg med knap 13 % i 2025, hvilket øger behovet for lager- og terminalarealer.
• Forsvar og forsyningsberedskab: forsvarsrelaterede aktiviteter efterspørger i stigende grad større arealer, eksempelvis gennem en ny tiårig lejekontrakt i Karlskoga med en årlig leje på ca. 13,3 MSEK. Nye beredskabslagre til blandt andet fødevarer og sundhedsprodukter giver et langsiktigt og mindre konjunkturfølsomt tilskud til efterspørgslen.
• Energi- og transportomkostninger: Højere omkostninger forventes at øge lejerne betalingsvilje for velbeliggende ejendomme, eftersom en bedre beliggenhed kan reducere de samlede logistikomkostninger.
• Sale-leaseback: handlerne bliver mere almindelige for terminaler og lagre, når operatører ønsker at frigøre kapital i en situation med stigende renter og store automationsinvesteringer. DSV-terminalen i Stockholm er et eksempel.
• Regionalisering: produktion og lagerhold flytter tættere på hjemmemarkederne, og kravene til forsyningskæder, der kan modstå forstyrrelser, stiger.
• Automation og eldrift: ejendomme med høj teknisk kapacitet og god adgang til el opnår en stærkere konkurrenceposition.

Vækstdrivere og risici

Relevante KPI'er

Forvaltningsresultatet i Q4'24 og Q3'25 blev belastet af særlige poster. Eksklusive disse udgjorde det henholdsvis 102 og 140 MSEK. Indtjeningsevnen vedrører udgangen af det pågældende kvartal.

Finansielle mål

• Forvaltningsresultat pr. aktie, mindst +15 % om året i gennemsnit over fem år: målet blev ikke nået i 2023, hvor renterne steg, og en fortegningsemission medførte en udvanding af resultatet. Siden da har udfaldet ligget klart over målet: +21 % R12 pr. Q3'26, og ifølge selskabet +15 % om året siden 2022 i indtjeningsevnen.
• Indre værdi pr. aktie, mindst +15 % om året i gennemsnit over fem år: femårsgennemsnittet ligger under målet, primært på grund af emissionen i 2023. På tolvmånedersbasis, inklusive udbytte, er stigningen ifølge selskabet i overensstemmelse med målet (18,8 kr. pr. aktie pr. Q3'26).
• Belåningsgrad på højst 60 % på lang sigt: opfyldt med margin over hele perioden.
• Rentemarginal over 1,8x: opfyldt, men i 2023 lå den tæt på grænsen. Den er siden blevet forbedret til knap 2,6x.
• Udlodningspolitik, mindst 30 % af forvaltningsresultatet: udlodningen ligger under politikken, eftersom bestyrelsen prioriterer vækst. For 2025 udbetales 0,20 kr. pr. aktie, cirka 19 % af forvaltningsresultatet.
• Operativt mål: 50 % grøn eller bæredygtighedslinked finansiering ved udgangen af 2027. Selskabet rapporterer ikke målopfyldelsen kvartalsvist.

Ofte stillede spørgsmål fra investorer

Hvad siger optimisten? / Hvad siger pessimisten?

Ordliste

• Afkastkrav: den afkastning, en køber kræver af en ejendom. Det styrer værdiansættelsen, og et højere krav giver en lavere ejendomsværdi.
• Belåningsgrad (LTV, Loan-to-Value): rentebærende nettogæld i forhold til ejendommenes værdi. Målet viser, hvor en stor del af porteføljen der er lånefinansieret, og hvor stor en buffer der er mod værdifald.
• Udbytteafkast: driftnetto i forhold til ejendomsværdi, altså det løbende afkast på porteføljen før renter.
• Driftnetto: lejeindtægter minus ejendomsomkostninger, det vil sige ejendommenes overskud før administration og renter.

• EPRA NRV (European Public Real Estate Association Net Reinstatement Value): indre værdi pr. aktie i henhold til branchens standard, hvor udskudt skat og derivater lægges til igen. Det er ejendomsselskabets modstykke til egenkapital pr. aktie.
• Forvaltningsresultat: resultat efter renter, men før værdiændringer og skat. Det er ejendomsselskabets løbende indtjening og grundlaget for udbyttepolitikken.

• Indtjeningsevne: selskabets beregning af årsresultatet med udgangspunkt i de lejekontrakter, omkostninger og lån, der foreligger på en given dato. Det er ikke en prognose.

• Rentesikringsgrad: andelen af gælden, hvor renten er låst med derivater eller fast rente. En højere andel reducerer, hvor hurtigt ændrede markedsrenter slår igennem på forvaltningsresultatet.
• Yield gap: forskellen mellem ejendommenes udbytteafkast og den gennemsnitlige rente. Det er marginen, der afgør, om et lånefinansieret opkøb øger forvaltningsresultatet.

• Nettoudlejning: nye lejekontrakter og genforhandlinger minus opsigelser, målt i årlig leje. Det er en tidlig indikator for fremtidige indtægter.

• Sale-leaseback: et selskab sælger sin ejendom og lejer den tilbage på en lang kontrakt. Køberen får en lejer, der allerede er på plads, og sælgeren frigør kapital.

• Triple net-aftaler: lejekontrakter, hvor lejer betaler stort set alle drifts- og vedligeholdelsesomkostninger, hvilket beskytter udlejers driftnetto mod omkostningsstigninger.
• Overskudsgrad: driftnetto i forhold til indtægter, det vil sige hvor en stor del af huslejen, der bliver tilbage efter ejendomsomkostningerne.

Kilder

• Logistea, Delvis regnskabsmeddelelse januar–september 2026 (Q3'26), offentliggjort den 22. oktober 2026 — länk
• Logistea, Pressemeddelelse om Q3'26, 22. oktober 2026 — länk
• Logistea, Præsentation Q3'26 (indtjeningsevne), 22. oktober 2026 — länk
• Logistea, Audiocast Q3'26 (ledelsens kommentarer) — länk
• Logistea, Delvis regnskabsmeddelelse januar–juni 2026 (Q2'26), offentliggjort den 9. juli 2026 — länk
• Logistea, Delvis regnskabsmeddelelse januar–marts 2026 (Q1'26) — länk
• Logistea, Regnskabsmeddelelse Q4'25 — länk
• Logistea, Års- og bæredygtighedsrapport 2025 — länk
• Logistea, Delvis regnskabsmeddelelse Q3'25, Q1'25, Q3'24 og Q2'24 (kvartalsdata) — Q3'25, Q1'25, Q3'24, Q2'24
• Logistea, Audiocast Q2'26 — länk
• Børsmeddelelse den 29. september 2026: opkøb af portefølje i Danmark udlejet til Velux — länk
• Børsmeddelelse den 30. september 2026: opkøb af terminal i Stockholm fra DSV — länk
• Kursdata: seneste kurs 12,48 kr. pr. 22. oktober 2026 (Inderes prisdata), 510.799.916 aktier