Markedsoversigt: Den finske byggebranche fra boom til depression (2021–2025)

Automatisk oversættelse: Oprindeligt udgivet på finsk 3.2.2026, 07.19 GMT. Giv feedback her.

I denne oversigt diskuterer vi udviklingen på det finske byggemarked i lyset af data fra Statistikcentralen. Vi forsøger at sætte ord på den historie, der gemmer sig i Statistikcentralens tal, at finde sammenligningsgrundlag for denne historie i selskabernes forretningsrapporter og at vurdere, hvad disse tal indikerer om markedsudviklingen i den nærmeste fremtid. Det samlede billede for byggeriet peger på en stabil udvikling fra et svagt udgangspunkt i den nærmeste fremtid: erhvervsbyggeri fungerer som en buffer, men andre segmenter ser ud til at udvikle sig i det mindste svagt. Anlægs- og vandbyggeri har fortsat med et sundt volumen gennem markedsuroen.

Volumen og priser har fulgt deres egne veje

Omsætningsvækst består af to faktorer: salgspris og volumen. I løbet af de seneste seks år har disse drivkræfter levet deres eget liv. I 2021-2022 nød branchen godt af høje volumener og sund vækst understøttet af prisstigninger, da coronakrisen stort set var overvundet, og renterne var historisk lave.

Fra 2022 begyndte volumenerne dog at falde, drevet af boligbyggeriet, selvom priserne fortsatte med at stige. Prisstigningen afspejlede ikke branchens prisdannelsesevne, men var en tvungen reaktion på følgende begivenheder: Ruslands invasion af Ukraine førte til høj omkostningsinflation, hvilket tvang centralbankerne til at hæve renten kraftigt. Dette var gift for bygherrer, da omkostningsgrundlaget voksede, samtidig med at stigende finansieringsomkostninger svækkede efterspørgslen.

Da inflationen aftog, begyndte priserne også at falde, sandsynligvis på grund af skærpet priskonkurrence. Da statistikkerne for bygningskonstruktion også omfatter den mere stabile reparationskonstruktion, har udviklingen i omsætning og volumen for nybyggeri alene i virkeligheden været endnu svagere end de nedenstående grafer.

Volumen og omsætning for bygningskonstruktion

Volumen og omsætning for anlægs- og vandbyggeri 

Nybyggeri af boliger har lidt et knockout

Udsigterne for byggeriet er stadig delt i to lejre. Selvom de samlede tal indikerer, at markedsnedgangen er stoppet med et erstatningsforhold på 1,01 (udstedte tilladelser vs. færdiggjorte), skjuler dette gennemsnit en skarp forskel mellem den svage boligsektor og det volatile erhvervsbyggeri.

Erstatningsforholdet beregnes som en rullende 12-måneders sum: udstedte tilladelser (input) divideret med færdiggjorte bygninger (output). Et forholdstal > 1,0 indikerer vækst i ordrebogen, mens et forholdstal < 1,0 signalerer en reduktion i ordrebogen, hvilket ofte forudser et fald i omsætningen.

Boligsektoren er i krise. Volumenerne for både etageejendomme og opførelse af parcelhuse er cirka 50 % af 2019-niveauet. Der er ikke kun tale om en konjunkturmæssig nedgang, men et kollaps forårsaget af rentefølsomhed. Situationen fortsætter med at være dyster; i segmentet for etageejendomme er erstatningsforholdet faldet til 0,88. For hver 100 kubikmeter færdiggjort byggeri gives der kun tilladelse til 88 nye kubikmeter. Opførelse af parcelhuse ser derimod ud til at have fundet bunden med et forholdstal på 1,02. Dette forudser et fald i volumen for etageejendomme og en stabil udvikling for opførelse af parcelhuse i den nærmeste fremtid.

Erhvervs- og industribyggeri har været volatilt, men segmenterne har modstået usikkerheden i forretningsmiljøet forårsaget af krigen og stigende renter på en prisværdig måde. Ordrebøgerne ser sundere ud — erstatningsforholdet for erhvervsbyggeri er et stærkt 1,43 og for industrien 0,92 — men volumen er skrøbeligere, da det er baseret på store investeringer i stedet for en stabil strøm af projekter som i boligsektoren. Disse segmenter tilbyder og har tilbudt den eneste volumenstøtte til byggeriet, men deres projektfokuserede karakter gør dem til en usikker buffer.

I modsætning til antagelsen om den offentlige sektors stimulerende rolle, støtter staten ikke markedet. Byggetilladelser til social- og sundhedssektoren er på et katastrofalt niveau (forholdstal 0,37), og uddannelsesbygninger falder (forholdstal 0,66). Offentlige projektforslag er snarere forsvundet end vokset.

Det samlede billede for byggeriet peger på en stabil udvikling fra et svagt udgangspunkt, hvor erhvervsbyggeri fungerer som en buffer, men hvor andre segmenter udvikler sig i det mindste svagt.

Tilladelser og færdiggjorte bygninger for parcelhuse (12 måneders rullende gennemsnit, m³)

Tilladelser og færdiggjorte bygninger for etageejendomme

Tilladelser og færdiggjorte erhvervsbygninger (12 måneders rullende gennemsnit, m³)

Tilladelser og færdiggjorte industribygninger (12 måneders rullende gennemsnit, m³)

Tilladelser og færdiggjorte bygninger til sundheds- og undervisningsformål (12 måneders rullende gennemsnit, m³)

Byggematerialeinflationen er aftaget, men løninflationen fortsætter med at stige støt

Omkostningsinflationen har været hurtig i den periode, der er under gennemgang. Først udløste den høje efterspørgsel i 2021-2022 en stigning i omkostningerne, og prisstigningerne fik et nyt skub, da Rusland indledte krigen i Ukraine. Prisstigningerne var omfattende, især ledsaget af energikrisen. Materialeinflationen aftog i 2023, og materialeinflationen har ikke plaget byggeriet siden da. For arbejdskraftens vedkommende har løninflationen dog været mere stabil, men med en stigende tendens.

Dækningsbidragsmarginerne er blevet presset i to faser: først på grund af stigende råvarepriser og senere på grund af intens priskonkurrence, da virksomhederne kæmper om færre projekter. En stabilisering af omsætningen garanterer derfor ikke en genopretning af resultatet.

Lønomkostningerne er dystre og er steget til et rekordhøjt niveau, nu 15 % over 2021-niveauet. Dette udhuler selskabernes rentabilitet, især da volumen forbliver på et lavt niveau. Byggebranchen ser ud til at være fanget i en "fælde med faste omkostninger": Voksende volumener dækkede oprindeligt stigende faste omkostninger, men da volumenerne kollapsede, steg de faste omkostninger per enhed kraftigt. I overensstemmelse hermed har beskæftigelsessituationen i branchen været udfordrende, og selskaberne har reduceret personalet betydeligt.

Omkostningsindekser og volumenindeks for bygningskonstruktion (2021 = 100)

Svarer byggematerialeselskabernes handlinger til den historie, statistikken fortæller?

Vi begrænser vores analyse til byggematerialeselskaberne EcoUp og LapWall på grund af forfatterens kendskab til selskaberne. Udviklingen i omsætningen for begge selskaber afspejler nøje markedssituationen. Efter omsætningstoppen i 2022 oplevede begge selskaber et kraftigt fald i omsætningen i 2023, og omsætningen stabiliserede sig på disse lavere niveauer frem mod 2024. Markedets konsensusestimat (selskaberne, Rakennusteollisuus RT, Inderes) for 2025 var, at byggeriet ville begynde at genoplives i slutningen af 2025, men dette er ikke sket. Vi estimerer, at den organiske vækst for begge selskaber vil forblive stabil (~0 % vækst i 2025), da tre ud af fire kvartaler allerede er rapporteret.

Selvom den generelle løninflation har haft en stigende tendenshar de undersøgte selskaber formået at sænke deres gennemsnitlige personaleomkostninger (løn/medarbejder). Dette indikerer betydelige tilpasningsforanstaltninger, som selskaberne har truffet for at beskytte deres EBITDA. Dermed dækkes markedets generelle stigning i lønomkostninger af de effektiviseringstiltag, selskaberne har gennemført.

Selskabsspecifikke bemærkninger:

LapWall:Det er interessant, at LapWall formåede at forsvare sin dækningsgrad i 2023 på trods af et kraftigt fald i volumen. Fra 2024 og frem har LapWalls dækningsgrad dog været under hårdt pres. Forsinkelsen i presset på dækningsgraden i forhold til markedet skyldes delvist selskabets strategiske valg om at forsvare markedsandele og fabrikkernes udnyttelsesgrader. Når volumenerne er lave, er selskabet sandsynligvis nødt til at prissætte sine produkter mere aggressivt for at sikre fabrikkernes belastning, hvilket udhuler den relative rentabilitet, selvom råvarepriserne måtte være stabile.

Fra et strategisk perspektiv er en af kerneidéerne i LapWalls forretningsmodel at reducere personaleomkostningerne for hele branchen. Dette søges opnået ved at øge andelen af fabriksfremstillede træelementer, hvilket forbedrer effektiviteten og fremskynder byggeriet sammenlignet med byggeri på stedet. Af denne grund kan en langvarig løninflation i sidste ende vise sig at være en gunstig faktor for LapWalls fremtidsudsigter.

EcoUp:EcoUp formåede også at forsvare sin dækningsgrad gennem 2023, men i modsætning til LapWall var selskabet i stand til at holde sin margin stabil også gennem 2024. EcoUps operationer i en premium-niche fokuseret på isolering samt selskabets energiintensive produktionsproces forklarer, hvorfor dets resultater afviger fra resten af branchen. I EcoUps situation øgede energikrisen både produktionsomkostningerne og eksploderede midlertidigt efterspørgslen efter isoleringsprodukter. Dette chok behandlede EcoUp som helhed usædvanligt i forhold til branchen.

Vi har udskudt vores estimat for genopretningen af boligbyggeriet til anden halvdel af 2026. Andet byggeri forbliver dog stabilt, da volumenerne inden for erhvervsbyggeri kompenserer for de faldende SOTE-investeringer. Udsigterne for infrastrukturbyggeri er også sunde. I Q4-regnskabet vil hovedfokus være på selskabernes forventninger for 2026 og de underliggende markedsantagelser.